Для совершения грамотных и прибыльных сделок с недвижимостью недостаточно просто хотеть заключить сделку. Важно хорошо разбираться в вопросе и уметь сделать так, чтобы соглашение соответствовало всем требованиям. Одним из таких требований может быть проведение оценки рыночной стоимости недвижимого имущества.

При владении любой недвижимостью, загородный дом, квартира, земельный участок, гараж и пр., может возникнуть немало ситуаций, в которых нужно будет знать их точную рыночную стоимость – без этого никакие операции с объектом невозможны.

Что такое оценка рыночной стоимости объектов недвижимости?

Оценка рыночной стоимости недвижимости – это процедура, которую проводят специализированные организации. Она может выполняться посредством разных методов, но в итоге заказчик получит официальный документ, с указанием рыночной стоимости объекта. Оценка проводится на основании закона «Об оценочной деятельности в РФ». Согласно нему, оценка может проводиться как по желанию владельца, так и в обязательном порядке, например, при разделе имущества.

Итоговая цель оценки – это получение достоверной информации о цене объекта на данный момент.

Оценка требуется в таких ситуациях, как:

имущественные споры
получение кредита в банке
оформление ипотеки
реорганизация компании
привлечение финансирования от инвесторов
и других.

Какие документы нужны для проведения процедуры?

Существует список документов, без которых эксперты не в состоянии начать процедуру оценки. Этот список строго не фиксирован и зависит от объекта, предлагаемого к оценке. Но можно назвать ряд документов, которые понадобятся в любом случае:

копия паспорта собственника объекта недвижимости. Для юридического лица понадобятся свидетельства ОГРН, ИНН, документ, подтверждающий назначение руководителя и копия паспорта;
документы, подтверждающие право собственности;
документы из БТИ, выписка из ЕГРП, с уточнением об обременении недвижимости;
если обременения есть – то документы, подтверждающие это.

Если выполняется оценка дома, то дополнительно нужно предоставить:

план границ земельного участка;
документы, подтверждающие право собственности на земельный участок;
информацию о прочих постройках, а также инфраструктуре и наличии инженерных сетей.

Наша компания готова провести для вас независимую оценку недвижимости на выгодных для вас условиях и в самый короткий срок.

Нередко гражданам нашей страны приходиться обращаться к оценщикам для определения рыночной стоимости своего объекта недвижимости. Во многом это связано с продажей, чтобы подтвердить реальность требуемой цены за его покупку. Но мало кто из них знает о том, что это вообще такое. Какие методы им используются? Есть особенности или нет?

Что такое рыночная стоимость

Под определением “рыночная стоимость” подразумевается предполагаемая себестоимость оцениваемой недвижимости в зависимости от соблюдения рыночных принципов.

Можно сказать, что рыночная цена недвижимости относится к продажной себестоимости, при которой оцениваемое имущество реализуется согласно определенным условиям, а именно:

покупатели либо продавцы в полной мере заинтересованы в этом, и ни одна из сторон не находиться под давлением кого-либо;
покупатели и продавцы достаточно проинформированы о текущем положении рынка в этом направлении и поэтому осуществляют переговоры, отталкиваясь от своих интересов;
маркетинговое время и стимулирование рынка сбыта покупателям предоставляет достаточно сил и возможностей для полного ознакомления по вопросам заинтересовавшей их недвижимости;
не предлагаются какие-либо благоприятные или же, наоборот, неблагоприятные условия по вопросу финансирования;
покупатели, ровно и продавцы, не собираются идти на компромисс в ценовой политике (уступать никто не планирует).

Основные методы оценки рыночной стоимости недвижимости

При оценке рыночной стоимости недвижимости оценщики используют , а именно:

затратный способ;
сравнительный;
доходный способ.

Рассмотрим подробней каждый.

Затратный метод

подразумевает под собой, что потенциальный покупатель является разумным, и не будет приобретать объект недвижимости за большую стоимость, нежели ему будет необходимо для самостоятельного взведения подобного за необходимый для него период времени.

Наиболее правдивые коэффициенты здесь будут предоставлены для:

начала нового строительства;
проведения реконструкции;
специального объекта недвижимости, у которого специфический рынок сбыта;

Необходимо учитывать, что сам коэффициент будет немного понижен при определении стоимости физически изношенных либо банально морально устаревших объектов.

Существует один нюанс: при оценивании земли таким способом – объекты недвижимости, которые расположены на участке, не учитываются (отдельно оцениваются).

Сравнительный способ

Из названия самого метода можно понять, что оценка осуществляется путем сравнения подобных сделок с другими похожими объектами недвижимости .

Сам оценщик отталкивается от того, что покупатель умный и не будет переплачивать большую цену, нежели есть на самом деле.

Сам подсчет осуществляется методом разделения недвижимости на элементы, которые в обязательном порядке будут браться во внимание при анализе цены.

К примеру, при оценке стоимости квартиры, во внимание берется:

жилая площадь;
район расположения;
этажность;
сколько лет дому;
материал постройки дома.

По результатам анализа подобных сделок и будет произведена оценка ее стоимости.

Необходимо отметить, что популярность этого способа на российском рынке снижается. Во многом это связано с теневой политикой реальных .

Доходный вариант

Этот метод основывается на тезисе, при котором продаваемый объект недвижимости в обязательном порядке должен окупить себя полученной от его использования прибылью в ограниченный период (определяется самим продавцом).

К примеру, недавно купленная недвижимость несет за собой одну цель – исключительно . Вот здесь нужно определить, какую именно прибыль можно взять с этого по максимуму.

Допустим, выясняется, что сдавать невыгодно – может быть лучшим вариантом станет проживать в ней? Но здесь опять же – достоверность оценки может быть необъективным из-за теневой политики сбыта. Узнать арендную себестоимость затруднительно, а если нужно рассчитать на будущее – просто нереально.

Когда результат оценки считается обоснованным?

Такое возможно только в том случае, когда:

были использованы все три способа одновременно;
уровень правдивости подтверждается соответствующим коэффициентом;
результат представляет собой общий размер оценки всеми способами.

В противном случае, можно говорить о недостаточно достоверной информации, которая получена после процедуры оценки.

Особенности применения методик для различных типов недвижимого имущества

В зависимости от того, какой объект недвижимости оценивается, существуют и особенности.

Объект жилой недвижимости

Для жилого имущества ключевым моментом является:

престижность района;
социальная атмосфера (уровень безопасности);
наличие дополнительных каких-либо удобств.

При этом обязательно во внимание берется характеристика самой недвижимости и здания.

При оценке квартиры:

количество комнат;
общая площадь недвижимости;
жилая площадь;
площадь кухни;
этажность;
вариант санузла;
метраж потолков;
наличие либо отсутствие лоджии (балкона).

Характеристика самого дома:

из чего построен;
когда был сдан в эксплуатацию;
наличие охраны, парковки;
наличие лифта (для многоэтажек);
соседи.

Месторасположение:

расстояние от центра;
расстояние до мест общего досуга;
расстояние к социальным объектам.

Для торговых помещений:

расположение имеется по фронту центральной улицы;
общая длина фасада;
отдаленность от перекрестков;
площадь помещения;
наличие места под склад;
отдаленность конкурентов;
возможность при необходимости осуществлять разгрузочно-погрузочные работы.

Для офисных помещений:

расстояние до административного центра;
возможность использовать парковку;
безопасность объекта недвижимости;
наличие коммуникаций.

Для :

расстояние до центра;
возможность подключения к коммуникациям без каких-либо проблем (имеется в виду, проходят ли вдоль участка они или нет;
наличие подъезда к участку (асфальтирован участок дороги или грунтовка и так далее);
есть ли по соседству еще участки или жилые постройки;
площадь земельного участка.

При оценке стоимости жилого дома в учет берется:

месторасположение (где находится: в черте города либо за пределами);
на каком расстоянии находятся социальные объекты (медицинские учреждения, аптеки, школы, магазины и так далее);
наличие транспортной развязки (расстояние до остановки общественного транспорта, железнодорожного);
площадь дома;
жилая площадь;
этажность дома;
какой участок занимает (общий участок земли, где расположен дом);
наличие коммуникаций;
удобства в доме.

Обращая внимание на все особенности, формируется общая картина объекта, а после принимается решение о себестоимости.

Как видно, в процессе оценки объекта недвижимости используются различные способы, и сказать какой из них лучше не представляется возможным. В первую очередь это зависит от региональных особенностей.

Оценка при продаже квартиры

Как определить рыночную стоимость квартиры для ее дальнейшей продажи? О порядке оценки и возможных ошибках рассказывает директора Агентства недвижимости «Твой Дом» Ирина Алешина.

Рыночная оценка

Рыночная оценка - это оценка рыночной стоимости имущества, объектов гражданских прав, в отношении которых законодательство Российской Федерации устанавливает возможность участия в гражданском обороте.

Целью проведения рыночной оценки является определение наиболее вероятной рыночной стоимости, по которой изучаемый объект может быть реализован или отчужден на открытом рынке в условиях равной конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая необходимой информацией, а на величине стоимости не отражаются чрезвычайные обстоятельства.

Компания «Активные Бизнес Консультации» осуществляет рыночную оценку с учетом всех факторов, оказывающих влияние на итоговую стоимость рассматриваемого объекта. Мы качественно и надежно осуществляем весь спектр работ по оценке, и предоставляем в отчете только достоверную информацию, которая может быть использована в различных целях - инвестиционных, управленческих и т.д.

Что мы понимаем под рыночной оценкой

Рыночная оценка является одним из самых распространенных направлений в оценочной деятельности. Это определение стоимости предприятия, как единого имущественного комплекса, способного приносить прибыль владельцу. На сегодняшний день данная услуга очень актуальна по той причине, что рыночная оценка является единственным способом детально узнать доходность предприятия и спрогнозировать её возможную доходность в будущем.

Более того, рыночная оценка включает в себя не только изучение текущей рыночной стоимости, но и различных прав в отношении объекта - например, права пользования, права аренды. В некоторых случаях рыночная цена недвижимости в какой-то мере известна своим собственникам - но лишь на уровне предположений. Такими приблизительными данными невозможно воспользоваться с пользой при совершении сделок купли-продажи, нельзя представить в суде в качестве веского доказательства рыночной стоимости объекта, не совершишь обоснованные управленческие решения. Рыночная оценка может существенно скорректировать цену и сделать её максимально точной и достоверной. Именно для определения реальной стоимости и используется рыночная оценка .

И не только поэтому рыночная оценка - необходимая процедура. Она также является одним из главных инструментов по сопровождению операций с капиталом, поскольку помогает избежать рисков покупки убыточных предприятий, или же тех вложений, которые не смогут окупить период вложения средств и риски. В некоторых случаях рыночная оценка является обязательной процедурой - при страховании, например. В таких случаях оценка проводится с помощью затратного метода, с определением восстановительной стоимости - или же посредством сравнительного метода. Так или иначе, целью рыночной оценки во многих случаях является определение текущей рыночной стоимости рассматриваемого объекта. И лишь в некоторых случаях для изучения других видов стоимости - восстановительной, инвестиционной, ликвидационной и номинальной.

Для проведения качественной рыночной оценки действующего бизнеса компания «Активные Бизнес Консультации» с профессиональным подходом скрупулезно и тщательно обрабатывает огромное количество информации и документации. В перечень влияющих на рыночную оценку входят копии уставных документов организации, копии проспектов эмиссии и отчетов итогов выпуска ценных бумаг, бухгалтерской отчетности за последние несколько лет или периодов, бухгалтерский баланс, отчеты о понесенных прибылях или убытках, заключение аудитора и многие другие документы. Их представление не является обязательным - но очень желательным для уточнения информации, подтверждения достоверности ранее собранных данных и проведения расчетов по рыночной оценке различными методами.

Рыночная оценка может быть осуществлена относительно следующих объектов:

Земельные участки;

Объекты жилой недвижимости - квартиры, загородные дома, коттеджи, таунхаусы;

Объекты коммерческой недвижимости - офисные помещения, торговые и складские площади, гостиницы;

Объекты промышленной недвижимости - здания, сооружения, промышленные комплексы;

Инженерные коммуникации - мосты, газо- нефтепроводы, теплосети и мосты;

Объекты незавершенного строительства;

Транспортные средства, оборудование;

Акции, доли, паи;

Нематериальные активы.

Рыночная оценка поможет вам наиболее эффективно начать распоряжаться своим имуществом, активами предприятия. Но также она необходима в целях:

Совершения сделок купли-продажи;

Выкупа недвижимости, акций, долей, паев, части бизнеса, части активов;

При разделе имущества, корпорации;

Для залога;

При кредитовании, в том числе и для ипотеки;

При вступлении в наследство;

При приватизации;

При нанесении ущерба собственности вследствие пожара или залива;

При переоценке активов;

При внесении взноса в уставной капитал;

При постановке объектов на баланс предприятия;

При реструктуризации и реорганизации;

При страховании;

При оценке арендной платы;

При передаче в доверительное управление.

Методология рыночной оценки

Рыночная оценка включает в себя:

Оценка всех активов предприятия - недвижимости, машин и оборудования, финансовых инвестиций, нематериальных активов;

Оценка эффективности деятельности предприятия -текущие и будущие доходы, изучение перспектив роста бизнеса, анализ конкурентной среды.

На основании комплексного анализа определяется рыночная оценка бизнеса. Расчеты производятся посредством различных методов, в итоге образующих комплексный подход.

Основным методом рыночной оценки является подход сравнительных продаж . Вообще, данный метод используется, когда существует сформировавшийся рынок земли, недвижимости и других объектов гражданского оборота, когда есть реальные продажи и сам рынок формирует цены. Задачей компании «Активные Бизнес Консультации» является анализ данного рынка, сравнение аналогичных продаж и получение приблизительной рыночной стоимости рассматриваемого объекта. Метод основан на сопоставлении оцениваемого объекта с рыночными аналогами.

Затратный подход в некоторых случаях для проведения рыночной оценки не применяется - например, он не может быть применен относительно земли. Это происходит потому, что земля постоянна, и не является расходуемой, в то время как затратный метод может быть использоваться для оценки объектов, созданных самим человеком. При оценке затратным методом стоимость земли, оцениваемая другими способами, складывается со стоимостью зданий и сооружений, возведенной на них.

Для оценки земли и других объектов недвижимости наиболее популярен доходный подход, суть которого состоит в определении того, сможет ли рассматриваемый объект в недалеком будущем приносить прибыль. Также он основан на анализе наиболее эффективного использования, и определением наиболее эффективного направления эксплуатации, которое будет приносить владельцу максимальный доход. Он наиболее интересен инвесторам и тем, кто решил вложить финансовые или другие средства в бизнес - рыночная оценка предприятия и прогнозы егоразвития является основой данной процедуры.

Специалисты компании «Активные Бизнес Консультации» обладают богатым практическим опытом и апробированными методиками рыночной оценки недвижимого и движимого имущества, а также нематериальных активов компании. Наш отчет поможет повысить возможность контроля и планирования финансовых потоков вашей организации, в том числе и налоговых поступлений в государственный бюджет, привлечение инвестиций в основной капитал. Адекватная рыночная оценка - это крайне важный элемент, поскольку вы можете потерять средства и великолепные возможности на недооцененных активах и имуществе.